¿Comprar una casa antigua?

Estados Unidos tiene muchas casas antiguas. Según la Asociación Nacional de Constructores de Viviendas, la estructura promedio ocupada por sus propietarios tiene alrededor de 40 años en 2016. Como referencia, eso es más alto que la edad promedio de EE. UU. de 38.8.

En algunas partes del país, el parque de viviendas es mucho más antiguo. En promedio, las viviendas ocupadas por propietarios en Nueva York, Massachusetts y Pensilvania tienen más de 50 años. Aunque hay excepciones a la regla, las casas tienden a ser más antiguas en el noreste y el medio oeste y en los núcleos urbanos de todo el país.

Por el contrario, las casas más nuevas y las casas de nueva construcción de buena fe son más comunes en las ciudades del sur y del oeste en general, y en las comunidades suburbanas y extraurbanas de todo el país. Por ejemplo, la edad promedio de las viviendas ocupadas por sus propietarios en Nevada es de apenas 20 años.

Como regla general, las casas construidas después de 1990 se consideran más nuevas y las casas construidas antes de 1940 se consideran viejas o antiguas. Pero la antigüedad de la vivienda es una condición subjetiva que depende de numerosos factores, incluidos el estilo y la calidad de la construcción, el clima y la geología locales, y el trabajo realizado durante la vida útil de la vivienda.

Los factores más importantes incluyen:

Incluso las casas antiguas bien mantenidas pueden presentar problemas con los que los propietarios de casas más nuevas simplemente no necesitan lidiar. Estos incluyen peligros para la salud como el asbesto y el moho, problemas graves de plagas que pueden provocar problemas estructurales y problemas con los sistemas de servicios públicos como el cableado y la plomería.

El plomo y el asbesto son dos materiales peligrosos que se usaban en aplicaciones residenciales hasta hace relativamente poco tiempo.

El plomo es un metal neurotóxico que es particularmente dañino para los niños. Se encuentra comúnmente en la pintura exterior e interior hecha antes de 1978. También se encuentra en cantidades sustanciales en los sistemas de plomería anteriores a la Segunda Guerra Mundial y en cantidades más pequeñas en las tuberías de agua instaladas antes de mediados de la década de 1980.

El asbesto es un material fibroso natural que causa una forma grave de cáncer de pulmón y otros problemas respiratorios. Fue un material aislante y ignífugo omnipresente hasta mediados de la década de 1970. Las acciones sucesivas de la EPA prohibieron la mayoría de las aplicaciones de asbesto a fines de la década de 1980, pero la agencia nunca exigió a los propietarios de edificios que eliminaran los productos de asbesto existentes. En consecuencia, muchos espacios angostos, paredes y tuberías aún contienen aislamiento de asbesto.

Si determina que necesita ayuda profesional para lidiar con cualquiera de estos problemas ambientales, use un recurso comoInicioAsesorpara encontrar contratistas acreditados y previamente examinados en su área.

Cuando compra una casa construida antes de 1978, por lo general se le pide que afirme que entiende que la casa puede contener pintura con plomo. Si no se siente cómodo con la idea de coexistir con la pintura con plomo, invierta en servicios profesionales de eliminación de pintura con plomo.

Según HouseLogic, la eliminación profesional de pintura con plomo cuesta entre $8 y $15 por pie cuadrado, o alrededor de $10,000 para un proyecto típico de toda la casa. La literatura médica no es concluyente al respecto, y algunos expertos en vivienda dicen que está bien dejar el plomo en su lugar siempre que no se altere. Pero se recomienda la eliminación para los propietarios de viviendas con niños pequeños.

Si el sistema de plomería de su hogar es muy antiguo, aún podría contener cantidades medibles de plomo. La forma más rentable de lidiar con esto es un sistema de filtración de agua, ya sea para toda la casa ($1000 a $3000, según el tamaño de la casa y la calidad del sistema) o el grifo de la cocina ($200 a $1000, según la marca y la calidad).

Reemplazar todo el sistema de tuberías de la casa es la única forma de garantizar agua totalmente libre de plomo, pero hacerlo puede costar más de $10,000.

Si su casa es más antigua pero ha tenido importantes mejoras de plomería (las tuberías de cobre brillante o con aspecto de plástico son obsequios), entonces los únicos elementos de plomo restantes podrían estar en la línea de servicio que se ramifica desde la tubería principal de agua debajo de su calle. Esa mala noticia es que reemplazar una línea de servicio significa desenterrar su patio delantero o acera (o ambos) a un costo significativo: desde $ 3,000 a $ 5,000 por una línea corta hasta $ 15,000 o más por una línea más larga.

Afortunadamente, cada vez más estados y ciudades subsidian los costos de reemplazo de la línea de servicio de plomo, así que consulte con el departamento de agua local o el departamento de salud estatal antes de pagar de su bolsillo.

Aunque la exposición directa y prolongada al asbesto es un peligro grave para la salud, es probable que el aislamiento escondido en paredes inaccesibles no represente un riesgo directo. Sin embargo, se recomienda la eliminación si planea derribar paredes, expandir el espacio de su casa o intentar otros proyectos expansivos que probablemente descubran material cargado de asbesto.

Los costos de remoción de asbesto varían mucho según el tamaño y la ubicación del proyecto. El rango general es de $ 5 a $ 20 por pie cuadrado o lineal, lo que realmente no lo reduce. Piénselo de esta manera: una sola tubería o pared se ejecuta en el rango alto de tres o cuatro cifras, mientras que un proyecto de toda la casa cuesta $ 10,000 a $ 30,000, dependiendo de qué tan extenso sea el asbesto.

Con el tiempo, las termitas pueden devastar los componentes de madera y similares a la madera de las casas, incluidos los pisos, los soportes estructurales y los paneles de yeso. El problema es particularmente agudo en la mitad sur del país, donde las termitas están activas durante la mayor parte o todo el año. Es más probable que las casas más antiguas tengan infestaciones activas de termitas o daños preexistentes por termitas debido a cimientos o paneles de yeso comprometidos.

Según la duración y la gravedad de la infestación, las reparaciones de los daños causados ​​por las termitas pueden variar desde reparaciones cosméticas (como reemplazar las tablas del piso dañadas) que cuestan unos pocos cientos de dólares hasta proyectos de remediación estructural que pueden costar $10,000 o más.

Los signos de daño por termitas incluyen:

La prevención es la solución de termitas más barata y menos invasiva:

Tus costos de prevención dependen de lo que sea necesario. Van desde básicamente gratis (si no tiene en cuenta el valor de su tiempo) para eliminar arbustos y mantillo, hasta unos pocos miles de dólares para cubiertas a prueba de termitas o elaborados sistemas de drenaje.

Para infestaciones en progreso, contrate a un profesional de control de plagas para reducir o eliminar la colonia. Los exterminadores suelen cobrar de $3 a $20 por pie lineal (medido alrededor del perímetro de la casa), según HomeAdvisor. El perímetro de una casa promedio oscila entre 150 y 200 pies, por lo que se espera que el tratamiento integral cueste entre $450 y $3,200.

Tenga en cuenta que su costo total real dependerá del tipo de base, la gravedad de la infestación y el tipo de tratamiento utilizado. Los tratamientos químicos, de tiendas de campaña y de cebo tienden a ser más baratos que el calor o la fumigación.

Si detecta el problema antes de comprar, tal vez durante una inspección profesional de la casa (que cuesta entre $200 y $500 y es muy recomendable antes de comprar una casa de todos modos), obtenga un presupuesto de reparación de un contratista general. Luego negocie con el vendedor para cubrir parte o la totalidad de los costos de reparación, así como el costo de los servicios profesionales de control de plagas si la infestación aún está en curso.

Con el tiempo, las casas expuestas a una humedad excesiva a menudo desarrollan problemas de moho y hongos. Aunque es particularmente común en sótanos y baños de casas de clima húmedo, el crecimiento de microorganismos relacionado con la humedad puede ocurrir en cualquier lugar. Es más probable que el problema ocurra en casas antiguas porque la humedad se filtra más fácilmente a través de cimientos agrietados y tuberías con fugas. Sin embargo, dado que las infestaciones pueden comenzar dentro de las paredes, es posible caminar a través de una casa antigua en venta infestada de moho sin darse cuenta de que hay un problema.

Si bien se permiten e incluso se esperan pequeñas cantidades de crecimiento de moho en interiores, el crecimiento descontrolado puede empeorar las alergias y otros problemas respiratorios (como el asma) incluso en niños y adultos sanos. Se pueden desarrollar infecciones más graves en los muy jóvenes, los muy ancianos y aquellos con sistemas inmunológicos comprometidos.

Además, el moho corroe las superficies anfitrionas, particularmente la madera, los paneles de yeso, la lechada y otras sustancias porosas o semiporosas. Las infestaciones de moho sin control pueden causar problemas estructurales y hacer que una casa sea temporal o permanentemente inhabitable.

Su solución para el moho y los hongos dependerá de la gravedad del problema:

El mayor peligro de un sistema de plomería viejo o deficiente es la posibilidad de una falla en la tubería que inunde la casa o cause daños importantes por agua en las paredes y los pisos. Una falla grave puede hacer que la casa quede inhabitable temporalmente y su limpieza cueste decenas de miles de dólares, aunque los daños a menudo están cubiertos por el seguro de propietarios. También puede causar problemas a largo plazo, como infestaciones de moho.

Antes de comprar una casa más antigua, pregunte al vendedor la antigüedad del sistema de plomería y el material utilizado en las tuberías de suministro (agua dulce) y drenaje. Mientras que las tuberías de latón y cobre suelen durar 50 años o más, las tuberías de acero pueden desgastarse después de tan solo 20 años, según HouseLogic. Las tuberías hechas de PEX, un material plástico cada vez más común en las tuberías de agua dulce, suelen durar entre 40 y 50 años.

Se requiere un cuidado especial si las tuberías de drenaje están hechas de polibutileno, un material plástico grisáceo y flexible que se usó entre los años 70 y 90. El cloro, que se encuentra en la lejía y otros productos de limpieza domésticos, corroe las tuberías de polibutileno con el tiempo y puede provocar fallas espontáneas.

El daño a las raíces es otro problema de plomería en casas antiguas que es particularmente común en vecindarios con mucha vegetación, que también tienden a ser más antiguos y, por lo tanto, tienen más casas antiguas. Con el tiempo, las raíces de los árboles se abren camino hacia las tuberías de drenaje más viejas debajo o fuera de los cimientos de la casa, rompiendo las juntas de las tuberías y aprovechando el suministro de agua rica en nutrientes que fluye durante todo el año.

Sin el mantenimiento adecuado, esto genera obstrucciones y atascos que pueden interrumpir las rutinas de lavado y causar daños por agua en las partes bajas de la casa. Recuerde que las raíces de los árboles pueden recorrer un largo camino bajo tierra. Puede que no haya un culpable obvio cerca de la salida del desagüe principal, pero ese árbol maduro al otro lado de la calle o al costado de su casa podría ser el responsable.

Si está buscando una casa con tuberías de polibutileno, pídale al vendedor que instale (y pague) tuberías nuevas o reduzca los costos de reemplazo del precio de compra. Si se niegan, considere si puede soportar la inconveniencia y el costo de reemplazar las tuberías usted mismo, lo que debe hacer tan pronto como su presupuesto lo permita para minimizar el riesgo de falla.

Para otros materiales de tubería comunes, simplemente necesita determinar la antigüedad del sistema y fijar una fecha varios años antes del final de su vida útil. Si planea seguir siendo propietario de la casa cuando llegue esa fecha, comience a ahorrar para un reemplazo completo del sistema ahora, teniendo en cuenta los efectos de la inflación.

En una casa de 1,500 pies cuadrados con dos baños, los costos de reemplazo de tuberías en toda la casa oscilan entre $4,000 y $10,000, según HouseLogic. La cantidad exacta depende del material de la tubería y del número de accesorios de agua. Las casas más grandes y las casas con más baños cuestan más de $10,000, así que haga un presupuesto acorde.

Las reparaciones de daños en la raíz pueden ser aún más costosas. Reemplazar una tubería de drenaje principal infestada de raíces generalmente requiere excavación, un multiplicador de costos notorio. Espere pagar hasta $ 25,000 si el equipo de reparación necesita cavar debajo de la losa o cavar una zanja en su jardín delantero. Otros factores incluyen la longitud de la tubería y la profundidad de excavación requerida.

Los trabajos de raíz y línea, que eliminan las raíces existentes e instalan revestimientos impermeables que evitan una mayor intrusión, son casi igual de costosos: de $5,000 a $15,000 en promedio.

Las eliminaciones de raíz periódicas son mucho más fáciles para la billetera: desde un par de cientos de dólares hasta alrededor de $ 1,000, dependiendo de la gravedad del problema. Pero deben repetirse cada dos años, e incluso entonces, el problema empeora lentamente con el tiempo.

Con el tiempo, la naturaleza se pone al día incluso con las casas más sólidamente construidas. Las casas antiguas son propensas a una variedad de problemas estructurales y de cimientos, tales como:

Estos problemas son particularmente comunes, y tienden a ocurrir antes, en regiones con abundante humedad del suelo, lecho rocoso inestable, actividad sísmica y otros peligros. Aunque los propietarios alertas generalmente detectan los problemas estructurales antes de que dejen las casas inhabitables, la remediación es costosa e inconveniente.

Los signos de cimientos o problemas estructurales incluyen:

Cualquier cimentación aparente o problema estructural requiere la opinión experta de un ingeniero estructural ($500, en promedio). Abordar un problema de cimientos modesto, como una grieta en el muro perimetral, puede costar unos cientos de dólares. Los problemas más serios, como un suelo irregular que requiere pilares de apoyo debajo de los cimientos, pueden costar $10,000 o más. Y en áreas sísmicamente activas, se requieren o recomiendan pernos de anclaje para cimientos, a un costo de al menos $1,500 cada uno. Muchas pólizas de seguro de propietario de vivienda no cubren estos costos.

Si la base requiere una reparación extensa o un reemplazo total, los costos pueden aumentar rápidamente. Espere pagar un mínimo de $ 25,000 y hasta $ 100,000 para levantar su casa y reemplazar los cimientos, según HomeAdvisor. Una vez más, el seguro de vivienda a menudo no cubre estos costos. Si está pensando seriamente en comprar una casa antigua con daños evidentes en los cimientos, tenga en cuenta los costos de reparación en el precio de oferta o pídale al vendedor que resuelva los problemas antes de cerrar.

Además, tenga en cuenta que el costo de reparar problemas secundarios relacionados con daños en los cimientos (como pisos, paredes y puertas de nivel superior dañados) varía mucho y puede sumar miles o decenas de miles de dólares a su proyecto. Por lo tanto, la factura total para dejar su casa "como nueva" después de un reemplazo completo de los cimientos, suponiendo que eso sea posible, podría superar los $100,000.

El radón es un gas radiactivo que se produce naturalmente en ciertos tipos de roca madre. Una Agencia de Protección Ambiental muestra un potencial elevado de radón en amplias franjas del noreste, medio sur, medio oeste y entre montañas del oeste, pero puede ocurrir en cualquier lugar.

El radón ingresa a las casas a través de grietas en el perímetro de los cimientos y las paredes del sótano, que son más comunes en las casas más antiguas. Luego, el gas circula por las casas mal ventiladas con el tiempo. Aunque no es muy tóxico y tiene poco impacto en la salud cuando se encuentra de forma intermitente y en pequeñas dosis, el radón es la principal causa de cáncer de pulmón en los no fumadores. No se recomienda la exposición por encima de la concentración segura generalmente aceptada durante períodos prolongados.

La mitigación del radón generalmente implica capturar gas en el suelo o la roca que rodea los cimientos y canalizarlo hasta un respiradero en el techo, luego sellar las grietas de los cimientos para evitar más fugas. También puede implicar la instalación de uno o más respiraderos de despresurización fuera de la casa (ventilando el radón antes de que llegue a los cimientos), así como ventiladores de presión negativa que esencialmente expulsan el radón del sótano o del nivel más bajo de regreso al suelo.

Según la Universidad Estatal de Kansas, el costo promedio de un sistema de mitigación de radón es de aproximadamente $1200. Pero el costo real puede variar entre unos cientos de dólares y más de $3,000, según el tamaño de la casa, el tipo de cimiento y la gravedad del problema.

Amazon vende kits de prueba de radón por menos de $20, aunque es posible que deba pagar para enviar el kit a un laboratorio certificado para su análisis. Aún así, su costo total debe ser inferior a $ 50, lo que lo convierte en una forma económica de ver si necesita llamar a los profesionales.

Las casas más viejas tienden a tener techos más viejos y posiblemente deteriorados. Esto presenta numerosos problemas, incluidas infestaciones de plagas, daños por agua en el interior y un aislamiento menos efectivo. Los problemas derivados de un techo comprometido, particularmente una vez que las filtraciones interiores comienzan a ocurrir con regularidad, pueden costar decenas de miles de dólares para repararlos y es posible que no estén cubiertos por el seguro de propietarios de viviendas.

Las señales de advertencia de posibles problemas en el techo incluyen:

Antes de comprar una casa antigua, evalúe la edad y el estado del techo lo mejor que pueda. A menos que el vendedor coloque el techo, es posible que no sepa cuándo se instaló, así que considere contratar a un inspector de techo ($ 100 a $ 800) si hay signos evidentes de desgaste.

A continuación, considere la vida útil probable de su techo actual y su reemplazo potencial:

Dentro de estas categorías, la calidad de la construcción importa. Por ejemplo, en techos de tejas inclinadas, una capa de revestimiento de caucho o termoplástico puede significar la diferencia entre un techo que se rompe a los 15 años y uno que sigue resoplando mucho más. Por supuesto, sin importar el material, la vida útil real de un techo depende de la calidad de la instalación, el registro de mantenimiento previo, la pendiente del techo y el clima local.

Los costos de reemplazo varían mucho según el material, pero puede esperar gastar entre $ 5,000 y más de $ 15,000 para reemplazar un techo de tejas de asfalto completo. Reemplazar los techos de pizarra (piedra) cuesta entre $20,000 y $40,000, en promedio. En ambos casos, la inflación ha afectado los presupuestos de los proyectos debido al aumento de los costos de los materiales.

Si los problemas del techo se limitan a un área pequeña y el techo no está cerca del final de su vida útil prevista, puede ahorrar dinero reemplazando o reparando solo la sección dañada. Si el techo es más antiguo o está muy dañado, tiene sentido financiero a largo plazo reemplazar todo, o al menos un lado completo.

Es más probable que las casas viejas tengan ventanas viejas e ineficientes. La principal desventaja de las ventanas ineficientes son las facturas de electricidad más altas porque el sistema de control de clima de la casa tiene que trabajar más para compensar las fugas.

De acuerdo con el programa ENERGY STAR del gobierno federal, instalar la clase de ventanas más eficiente en toda su casa puede reducir su factura anual de electricidad hasta en $600, según el tamaño de su casa y el lugar donde viva. También puede ser elegible para reclamar créditos fiscales federales bajo la Ley de Reducción de la Inflación, hasta $1,200 por proyecto. Este crédito debe compartirse con otros tipos de proyectos, como aislamiento de paredes y áticos, si está haciendo más de uno en un solo año fiscal).

Aborde las ventanas ineficientes temporalmente con métodos pasivos de calefacción y enfriamiento, como cerrar las ventanas y persianas en los días calurosos y abrirlas por la noche, y usar una película plástica ($10 a $20, en promedio) para sellar las fugas durante el invierno. Sellar las grietas alrededor de las ventanas y reforzar el aislamiento de la casa, una solución más permanente, puede costar más de $1,000.

La solución definitiva para las ventanas con fugas es simplemente reemplazar las ventanas viejas por otras más eficientes. Si bien el reemplazo juicioso de ventanas a menudo se cita como uno de los mejores proyectos de mejoras para el hogar para reducir los costos de propiedad de vivienda a largo plazo, tenga en cuenta que las ventanas súper eficientes son costosas. Instalarlos en toda su casa podría costarle $ 10,000 o más, lo que significa que es posible que nunca recupere su inversión, incluso después de contabilizar los créditos fiscales y los ahorros de energía.

Los problemas eléctricos se dividen en dos categorías: comodidad y seguridad.

Primero, conveniencia: a menos que sus sistemas eléctricos se hayan actualizado, las casas antiguas carecen de suficientes tomas de corriente para abordar nuestra adicción colectiva a los dispositivos electrónicos. Es posible que tampoco tengan suficiente suministro de energía para manejar electrodomésticos modernos que consumen mucha energía, como bombas de calor para toda la casa, estufas de inducción y cargadores de vehículos eléctricos.

En segundo lugar, y aún más importante, la seguridad: la vida útil del cableado eléctrico en sí está limitada por la vida útil del aislamiento del cable. El cableado instalado antes de 1960 dura aproximadamente 70 años, mientras que se estima que el cableado más nuevo dura al menos 100 años. Una vez que el aislamiento se deteriora hasta el punto de que el cable real queda expuesto, el riesgo de incendios eléctricos, descargas eléctricas, cortocircuitos y fallas de energía localizadas (en una o varias habitaciones) aumenta drásticamente. No dejes que el cableado de tu casa llegue a ese punto.

Los paneles de servicio eléctrico y los interruptores automáticos también son propensos al deterioro. Los paneles de servicio duran 60 o 70 años, mientras que los interruptores duran 30 o 40. Los paneles y los interruptores defectuosos pueden causar descargas eléctricas, cortes de energía, incendios y otros peligros.

Tenga en cuenta que los daños por agua, incendios, infestaciones de plagas y otros eventos inusuales pueden dañar algunos o todos los componentes de un sistema eléctrico, lo que requiere reparación o reemplazo mucho antes de que alcancen su vida útil.

El trabajo eléctrico es peligroso y confuso para los novatos, así que evite tomar la ruta del bricolaje con su proyecto eléctrico. En su lugar, contrate a un electricista con licencia.

Un electricista calificado suele tardar entre 30 y 60 minutos en instalar un solo tomacorriente, a un costo de alrededor de $100 a alrededor de $500, pero el costo promedio está en el lado inferior de este rango. Si se requiere un nuevo circuito, el costo será mayor, aunque no en exceso.

Un nuevo panel de servicio cuesta alrededor de $900, pero una opción de mayor amperaje (que puede ser necesaria para electrodomésticos de alta potencia) cuesta más: hasta $2500 para un nuevo servicio de 200 amperios y hasta $4000 para un nuevo servicio de 400 amperios.

Es más probable que las casas antiguas tengan equipos mecánicos viejos, como calentadores de agua, hornos y unidades de aire acondicionado, así como electrodomésticos viejos. La vida útil mecánica y de los electrodomésticos varía según el artículo, la marca y la carga de trabajo. En promedio, espere que los principales equipos mecánicos y electrodomésticos envejezcan de la siguiente manera:

Los equipos que se acercan al final de su vida útil son más propensos a fallar, lo que aumenta la posibilidad de una situación inconveniente o peligrosa, como que la calefacción se apague en pleno invierno o un incendio eléctrico, que debe abordarse de inmediato. Además, los equipos más antiguos suelen ser menos eficientes desde el punto de vista energético, lo que provoca un aumento de los costes de los servicios públicos.

Las casas antiguas con equipos mecánicos y electrodomésticos actualizados recientemente suelen obtener una prima. Si está de acuerdo con comprar dispositivos mecánicos y electrodomésticos antiguos, investigue cada unidad y determine cuánto tiempo más se puede esperar que dure. Elabore un cronograma de reemplazo acorde con su horizonte de tiempo y comience a ahorrar para los proyectos más urgentes. Si a su horno le quedan 15 años y planea venderlo en cinco, no es necesario reemplazarlo.

Los costos de reemplazo mecánico y de electrodomésticos varían según el artículo y la marca.

Los hornos de gas natural cuestan alrededor de $3000 a $7000, en promedio, con los conductos existentes. Las bombas de calor pueden costar menos si se pueden conectar a los conductos existentes. Las bombas de calor sin ductos generalmente cuestan $ 5,000 o más por zona, aunque puede obtener una oferta en sistemas con tres o más zonas. Sin embargo, las bombas de calor tienen costos operativos más bajos porque son mucho más eficientes que los calentadores de gas o eléctricos tradicionales.

Los calentadores de agua sin tanque eficientes pueden costar hasta $6,000, aunque el costo promedio de instalación (por Fixr) está más cerca de los $3,000. Los calentadores de tanque tradicionales a gas o eléctricos cuestan aún menos, en el rango de $1,000 a $2,500. Un calentador de agua con bomba de calor cuesta entre $2000 y $5000, pero los costos operativos de por vida son más bajos que los del gas o la electricidad tradicional.

Gracias a la Ley de Reducción de la Inflación, la compra de su bomba de calor puede calificar para un impresionante crédito fiscal federal: hasta $2,000 o el 30 % del costo total del proyecto. Los créditos fiscales estatales y los reembolsos de servicios públicos pueden sumarse a este incentivo, ahorrándole hasta $8,000 en algunos lugares. Entonces, incluso si el costo de desembolso es un poco más alto, es probable que su costo neto sea más bajo que un electrodoméstico convencional.

Si planea con anticipación reemplazar su viejo calentador de agua o lavadora, encontrar espacio en el presupuesto de su hogar no será una tarea imposible. Establezca una cuenta de ahorros o de mercado monetario que devengue intereses y esté asegurada por la FDIC, destinada específicamente para el proyecto.

Pero un reemplazo inesperado realmente puede retrasarlo, especialmente si hay daños involucrados. Un amigo de la familia recientemente tuvo que reemplazar su vieja secadora después de que un incendio eléctrico masivo fue provocado por un cableado defectuoso y exacerbado por una ventilación de la secadora obstruida. Incluyendo la limpieza, la factura ascendió a más de $20,000, aunque su póliza de seguro de vivienda cubrió la mayor parte del costo.

Las casas antiguas suelen tener más de un residente anterior y, a veces, muchos más. Todos esos propietarios anteriores tenían licencia para hacer lo que quisieran con la propiedad.

Si bien muchas casas antiguas conservan el encanto y la función de su construcción original, otras tienen una gran cantidad de actualizaciones inútiles o anacrónicas que restan valor a la experiencia del propietario y potencialmente aumentan el costo de propiedad. Las actualizaciones particularmente costosas que pueden necesitar ser rectificadas poco después de mudarse incluyen:

Antes de comprar nuestra casa actual, mi esposa y yo fuimos a una jornada de puertas abiertas en una casa de 100 años de antigüedad con un sótano a medio terminar, un porche con mosquitero a medio terminar y una pintura exterior literalmente transparente. La casa se había comprado solo unos meses antes por mucho menos que el precio de venta actual, lo que sugiere que el propietario actual había intentado cambiar la casa y se había abrumado. Nuestro agente de bienes raíces comentó: "Parece que este tipo se quedó sin dinero y se fue".

Mientras no sean inseguros, puede vivir con características inútiles u obsoletas hasta que tenga espacio en su presupuesto para arreglarlas. El costo de dichas correcciones varía ampliamente. Una actualización completa de la cocina generalmente cuesta más de $ 20,000, mientras que reemplazar molduras obsoletas o rectificar un horrible trabajo de pintura interior puede costar solo unos pocos cientos.

Los complementos a medio terminar, como el porche en el flip abandonado mencionado anteriormente, son otro asunto. Pueden ser inseguros, especialmente para los niños pequeños, y pueden proporcionar puntos de acceso para insectos y roedores. Piénselo dos veces antes de comprar una casa antigua con demasiadas actualizaciones torcidas o toques de diseño al azar, ya que a menudo ocultan problemas más grandes.

Por ejemplo, descubrimos más tarde que el flip abandonado tenía serios problemas de base que costarían decenas de miles de dólares arreglar. La escala del problema de los cimientos probablemente obligó a la aleta a alejarse de la propiedad antes de completar el trabajo.

Las casas antiguas a veces tienen demasiado encanto. Según el estilo, la ubicación y la historia de una casa en particular, algunas características originales pueden ser obsoletas, no cumplir con los códigos de construcción actuales o ser realmente inseguras. Ejemplos incluyen:

Nuestra casa actual es, con mucho, el lugar más agradable en el que hemos vivido, pero, sin embargo, tiene una escalera de caracol empinada que nos haría sentir incómodos si permitiéramos que un niño pequeño la atravesara, así como una chimenea obsoleta que muestra signos tempranos de deterioro.

Muchas jurisdicciones son indulgentes con las características deficientes o que van en contra del código en las residencias ocupadas por sus propietarios, en relación con las propiedades comerciales o de alquiler. En consecuencia, es probable que no deba solucionar estos problemas después de tomar posesión de su casa anterior, a menos que amenacen otras propiedades (por ejemplo, al dirigir la escorrentía excesiva de la tormenta hacia los cimientos vecinos). Sin embargo, solucionar estos problemas puede preservar o aumentar el valor de su hogar, sin mencionar que mejora la seguridad y la comodidad de sus ocupantes.

Algunos problemas tienen soluciones sencillas y asequibles. Por ejemplo, hacer que nuestra escalera empinada sea a prueba de niños simplemente implica instalar una puerta con pestillo o una barrera para niños en la entrada. Otros, como una chimenea que se está desmoronando, requieren un mantenimiento regular (reparación de tapajuntas y cualquier material del techo dañado) que puede costar unos pocos cientos de dólares al año.

No lo adivinaría por la letanía de problemas potenciales que pueden enfrentar los propietarios de casas antiguas, pero la propiedad de casas antiguas también tiene sus beneficios. Las casas antiguas a menudo están convenientemente ubicadas en vecindarios establecidos y ricos en servicios; en el interior, ofrecen abundante encanto y oportunidades de creación de equidad.

Debido a que la mayoría de las ciudades crecen hacia el exterior con el tiempo, las casas antiguas tienden a ubicarse más cerca de los núcleos del centro ricos en servicios y empleadores. Una ubicación conveniente ofrece muchos beneficios para la salud y el ahorro de tiempo, como viajes más cortos (y la oportunidad de usar el transporte público o viajar en bicicleta) y viajes de compras más fáciles.

Por el contrario, las viviendas más nuevas ocupadas por sus propietarios tienden a construirse donde el terreno es más barato, a menudo en las afueras de los pueblos y ciudades existentes. Tales lugares no siempre son convenientes.

Sin embargo, estas reglas no son universales. Las grandes ciudades tienen muchos condominios recién construidos en el centro o cerca, y muchas casas rurales son bastante antiguas.

Aunque algunas casas antiguas carecen de carácter, muchas exhiben características encantadoras y específicas de la época que son agradables a la vista y pueden aumentar el valor de reventa. Por ejemplo, los gabinetes de almacenamiento y exhibición incorporados en el comedor de nuestra casa más antigua definitivamente influyeron en nuestra decisión de compra porque eran tanto estéticamente agradables como prácticos. En nuestra región, las únicas casas nuevas que contienen tales muebles empotrados estaban fuera de nuestro rango de precios y vecindario preferido.

En los pueblos y ciudades, las casas antiguas a menudo se ubican en vecindarios establecidos con propietarios a largo plazo que se preocupan por el área y la comunidad, jardines maduros y cubierta de árboles, y un sentido general de comunidad. También es más probable que dichas áreas estén conectadas a la infraestructura municipal, como los sistemas de agua y alcantarillado.

Por el contrario, los vecindarios menos establecidos tienden a tener menos compromiso con la comunidad, particularmente si las casas son muy nuevas y la mayoría de los residentes son profesionales ocupados que no tienen tiempo para relacionarse con sus vecinos. Además, las subdivisiones más nuevas se ven sombrías hasta que se llenan de árboles y arbustos recién plantados.

Según el estilo de construcción y la ubicación, una casa antigua puede construirse de manera más sólida y duradera que las casas más nuevas. Esto es particularmente cierto en el caso de viviendas nuevas económicas en subdivisiones recientes, que generalmente son construidas por grandes empresas con la capacidad de producir estructuras en masa a bajo costo.

Por otra parte, algunos de los suburbios originales de Estados Unidos fueron zonas de viviendas producidas en masa construidas poco después de la Segunda Guerra Mundial. Al considerar cualquier casa construida con especificaciones estandarizadas, aprenda lo más posible sobre los materiales, métodos y mano de obra utilizada por la empresa constructora.

Los propietarios de viviendas creativos, emprendedores y diligentes ven una oportunidad en las deficiencias de las casas antiguas. Cada cocina mal diseñada, sótano sin terminar o patio sin ajardinar es un proyecto en espera. Una renovación o actualización bien elegida y bien ejecutada puede aumentar el valor de tasación de una casa, y su eventual valor de reventa, más que el costo del proyecto.

Es probable que su presupuesto limite el alcance de su visión, especialmente justo después de mudarse. Pero los proyectos de creación de equidad se vuelven más manejables cuando se planifican y presupuestan con mucha anticipación. Mi esposa y yo ya estamos analizando ideas (y ahorrando) para un sótano terminado y un garaje independiente nuevo, aunque no comenzaremos con ninguno de los dos proyectos en el corto plazo.

Incluso una casa antigua encantadora, bellamente escenificada en un vecindario conveniente y unido probablemente tenga algunos de los inconvenientes mencionados anteriormente. Si elige solucionar la mayoría o todos los problemas a medida que surgen, es probable que termine gastando decenas de miles de dólares durante su tiempo en el hogar.

Alternativamente, si elige ignorar problemas graves o hacer lo mínimo para solucionarlos, es probable que deba aceptar un precio de venta más bajo o cubrir el costo de reparaciones importantes justo antes de vender. De cualquier manera, podría limitar o anular el rendimiento general de su inversión inmobiliaria al comprar una casa más antigua.

Eso no quiere decir que las casas más nuevas no requieran inversiones importantes en reparaciones y mantenimiento a lo largo del tiempo. Y las casas nuevas a menudo vienen con gastos adicionales que los propietarios de casas antiguas probablemente no enfrenten, como las cuotas de la asociación de propietarios. En última instancia, es más importante elegir el hogar que se sienta bien para usted y su familia que obsesionarse con lo que podría salir mal en su nueva morada.