Los comisionados del condado aprueban un mapa para crear 'vecindarios suburbanos' en SE Bulloch

La Junta de Comisionados del Condado de Bulloch aprobó esta semana por unanimidad una enmienda al Plan Integral Smart Bulloch 2040 y su Mapa de Desarrollo Futuro que delimita una gran área de carácter de "vecindario suburbano" y "corredores suburbanos" en la parte sureste del condado.

Los miembros del personal del condado planean tener sistemas de agua y alcantarillado, los primeros en ser operados por el gobierno del condado, construidos para atender estas áreas y enfocar el desarrollo residencial y comercial allí. El sistema de agua se extraería de algunos de los cuatro pozos que los funcionarios del condado de Bulloch prometieron informalmente perforar para dar servicio al enorme complejo de fabricación de baterías y vehículos eléctricos Meta Plant America de Hyundai Motor Group que ahora se está construyendo en el norte del condado de Bryan.

El voto de los comisionados fue 6-0, pero siguió a las críticas a la enmienda del mapa por parte de algunos residentes, más recientemente un licenciado en ciencias de cuencas hidrográficas que observó que el área de desarrollo del vecindario suburbano incluye una gran cantidad de humedales. El mapa fue el último elemento completado en un paquete de cambios regulatorios elaborado por miembros del personal del condado y un comité de ciudadanos durante una moratoria parcial de 236 días, que expiró el 7 de abril, sobre la rezonificación de subdivisiones en la parte sureste del condado.

"Con la anticipación, una vez que Hyundai anunció, del crecimiento futuro, sabíamos que realmente teníamos que analizar cómo queríamos crecer", dijo el director de Planificación y Desarrollo del condado, James Pope. “Entonces, la Junta de Comisionados autorizó un comité que se reunió varias veces para analizar el Mapa de Desarrollo Futuro, así como las regulaciones de zonificación y subdivisión”.

Los comisionados promulgaron esas nuevas regulaciones y una ordenanza de control de aguas pluviales el 4 de abril. Esto dejó la adopción del mapa y la enmienda del plan como la culminación del trabajo que Pope dijo que realmente había comenzado en julio pasado. Habló con los comisionados el 6 de junio mientras el mapa aparecía en una pantalla en la sala de reuniones repleta de ciudadanos en el Centro de Agricultura del Condado de Bulloch.

"Creemos que esto equilibrará el crecimiento con la anticipación de cuál será la demanda", dijo Pope. "Podemos rezonificar de una manera de muy baja densidad y tener una gran cantidad de tierra ocupada en lotes más grandes, o lo que esta área de carácter nos permitirá hacer es enfocar el crecimiento en áreas concentradas de densidad un poco más alta. "

región 'suburbana'

Mostrada en el mapa como una región amarilla en la parte sureste del condado de Bulloch, la nueva área de carácter de "vecindario suburbano" se ve casi tan grande como el área suburbana establecida alrededor de Statesboro y Brooklet. Pero el área recientemente designada abarca más tierras forestales, así como los drenajes Upper Black Creek y Lower Black Creek desde Mud Road hasta la confluencia de los arroyos, y luego Black Creek hasta la línea del condado de Bryan.

La esquina noroeste del área de desarrollo "suburbano" es la comunidad de Dinamarca, y la región amarilla ahora abarca lo que antes se mostraba en púrpura como un distrito de entrada interestatal alrededor del intercambio I-16 en la ruta 67 de Georgia.

Seed Tick Road forma una parte larga del límite sur del área del vecindario suburbano, hacia el este hasta el arroyo, y la autopista US 80 está incluida por un par de millas al norte desde donde ingresa por primera vez al condado de Bulloch. Al este de la autopista 80, una estrecha extensión de la región amarilla incluye a Olney Station como un vecindario suburbano.

Dentro del área general de uso del suelo "suburbano", toda la antigua autopista 46, ahora una carretera mantenida por el condado, desde la ruta 67 en el sureste de Dinamarca hasta la línea del condado se traza con una línea naranja como un "corredor suburbano". También lo es el segmento de aproximadamente dos millas de la autopista 80 al norte de la línea del condado.

Old Highway 46 corre aproximadamente paralela a la I-16, y la tierra a ambos lados de la interestatal ahora se encuentra en el área de carácter del vecindario suburbano.

Por definición, la zonificación comercial de carreteras, para cosas como estaciones de servicio con tiendas de conveniencia, generalmente se permite en los corredores suburbanos, pero no más atrás en los vecindarios suburbanos.

También es en el área inmediata de los corredores, o en otras palabras, a lo largo de Old Highway 46 y el pequeño segmento de Highway 80, donde los miembros del personal del condado esperan que se desarrolle la mayoría de las subdivisiones residenciales. Al menos ese debería ser el caso durante los primeros años, dijo Pope, porque esos corredores son donde se instalará el sistema de agua del condado.

Nueva zonificación R-8

La enmienda, recomendada para su aprobación por la Comisión de Planificación y Zonificación del condado en una votación previa de 5-1, también agregó la nueva clasificación de zonificación R-8, creada en la revisión de zonificación de abril, a las áreas de vecindario suburbano y corredor suburbano.

La zona de viviendas unifamiliares de lotes más pequeños en el sistema del condado, R-8 permite tamaños de lotes de hasta 8,000 pies cuadrados, aproximadamente una quinta parte de un acre, en áreas atendidas por sistemas públicos de agua y alcantarillado. Pero las clasificaciones de tamaño de lote más grandes también están disponibles para los desarrolladores en las áreas de carácter suburbano.

Preocupaciones por los humedales

Florie Consolati fue la única ciudadana que habló en contra del nuevo mapa durante la audiencia de los comisionados, pero recibió algunos aplausos de otros en la multitud. Propietaria de una casa en la autopista 46 y empleada de Wise Nurseries, que también se encuentra en el sur del condado de Bulloch, Consolati tiene una maestría en ciencias de cuencas hidrográficas y 14 años de experiencia en biología y restauración de pesquerías.

Al pedirles a los comisionados que negaran la aprobación del mapa para que pudiera ser revisado "de una manera más reflexiva", trajo su propio mapa para enfatizar sus preocupaciones sobre el área de carácter suburbano.

"Primero me gustaría señalar que dos tercios, al menos, de esa área en el sur del condado de Bulloch son humedales", dijo Consolati. "Si desarrollamos humedales, ¿no tendrá que gastar dinero extra el condado para crear más humedales en otro lugar para la mitigación?"

“Estos humedales creados con un costo elevado reemplazarían los servicios ambientales que estamos recibiendo de forma gratuita en este momento, como el control de inundaciones, por ejemplo”, dijo. "¿Adónde irán las aguas de las inundaciones si desarrollamos estos humedales? Los humedales son las esponjas del paisaje que liberan lentamente las aguas de las inundaciones en nuestros ríos".

Los humedales, dijo Consolati, también podrían retener agua en la tierra para recargar los acuíferos, ya que los cuatro grandes pozos suministran agua a la planta de Hyundai y a uno de sus fabricantes de piezas, para lo cual los comisionados aprobaron un cambio de zonificación durante la misma reunión.

Propuso remodelar el "área amarilla" para seguir los corredores de la autopista 80 y Eldora Road y dijo que también se preguntaba por qué el área alrededor de Nevils, que llamó "alta y seca", no fue designada para el desarrollo suburbano.

El presidente de los comisionados, Roy Thompson, señaló que un comité directivo, cuyos miembros nombró en voz alta, había guiado el proceso. El administrador del condado, Tom Couch, señaló que se realizaron una serie de reuniones públicas y se publicaron avisos públicos.

"No fue solo una decisión de una sola persona, y tratar de preservar las tierras de cultivo, la forma de preservar las tierras de cultivo es dejar la tierra seca si es posible", dijo Thompson.

En respuesta a una pregunta de Consolati, Pope reconoció que ningún científico de su experiencia formó parte del comité. Dijo: "El proceso de desarrollo tendrá en cuenta los humedales en la determinación de los consultores ambientales".

El comisionado Toby Conner, que cultiva en esa región del condado, indicó que quiere que el desarrollo comience en el corredor I-16 y no se extienda por toda el área de carácter.

"Voy a aceptar este mapa, pero quiero que esta junta y todos estén muy conscientes, no vamos a comenzar con la primera subdivisión en Mud Road y Arcola", dijo Conner. “Vamos a trabajar desde la interestatal hacia afuera. De esa manera, si todo esto no sucede, y no necesitamos toda esta área, nunca la usaremos”.